省會(huì)城市作為所在省域的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、教育、醫(yī)療、交通等各個(gè)領(lǐng)域的中心，也是城鎮(zhèn)化過(guò)程中，人口流入的主要方向。近三年來(lái)，省會(huì)城市房?jī)r(jià)變化情況如何?

之一財(cái)經(jīng)記者根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2022年7月份70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況和歷年同期數(shù)據(jù)，對(duì) *** 之外的26個(gè)省會(huì)城市二手房近三年來(lái)的走勢(shì)變化梳理發(fā)現(xiàn)，有22個(gè)省會(huì)二手房?jī)r(jià)格低于1年前，有13個(gè)省會(huì)城市低于2年前同期，有10個(gè)省會(huì)城市低于3年前同期水平。整體上看，成都、廣州、海口、杭州等省會(huì)城市房?jī)r(jià)漲幅位居前列，近3年下跌的城市主要集中在東北、華北、黃河流域以及西南的貴陽(yáng)、長(zhǎng)江中游的南昌等地。

需要說(shuō)明的是，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局每個(gè)月發(fā)布的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，是一個(gè)用來(lái)反映住房銷(xiāo)售價(jià)格總體變化趨勢(shì)和變化幅度的相對(duì)數(shù)。由于一手房?jī)r(jià)格受限價(jià)、限售、結(jié)構(gòu)性等因素影響，相比之下，二手房市場(chǎng)更能反映各地房?jī)r(jià)變化的實(shí)際情況。

數(shù)據(jù)顯示，相比去年7月，26個(gè)省會(huì)城市中，僅四個(gè)省會(huì)城市二手房?jī)r(jià)上漲，分別是成都、?？凇V州和杭州，全部來(lái)自南方地區(qū)。26個(gè)省會(huì)城市房?jī)r(jià)同比下跌，其中有不少城市去年7月時(shí)房?jī)r(jià)正處于高位，在去年下半年價(jià)格回落，因此目前價(jià)格低于去年同期。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波對(duì)之一財(cái)經(jīng)分析，今年7月跟去年同期相比，大部分城市房?jī)r(jià)已經(jīng)出現(xiàn)了一定程度下降，但是去年7月跟前年同期相比，房?jī)r(jià)上漲的城市就比較多。因?yàn)楹芏喑鞘性?020年下半年尤其是四季度開(kāi)始上漲，去年上半年上漲較為明顯。到去年四季度明顯回落。

相比之下，把時(shí)間范圍擴(kuò)展到2年乃至3年以來(lái)的變化，則區(qū)域房?jī)r(jià)的分化要更加明顯。這是因?yàn)?，?020年初新冠疫情暴發(fā)后，樓市的區(qū)域分化十分明顯，不僅一二線與三四線城市在分化，在一二線城市內(nèi)部，分化也十分明顯。這其中，2020年下半年，部分省會(huì)城市房?jī)r(jià)上漲明顯。同時(shí)，一些省會(huì)城市則持續(xù)下行。

數(shù)據(jù)顯示，相比兩年前，漲幅前五的省會(huì)城市分別是成都、廣州、?？凇⒑贾莺臀靼?。張波說(shuō)，房?jī)r(jià)上漲較多的城市，與人口流入、需求變化有關(guān)。比如，一些大學(xué)生落戶(hù)、人口流入多的城市，支撐的動(dòng)力也比較足。

當(dāng)然這些城市，內(nèi)部不同板塊的分化也十分明顯。以一線城市廣州為例，廣州兩年來(lái)的房?jī)r(jià)漲幅也達(dá)到了12.9%，在省會(huì)城市中位居第二。不過(guò)，從城市內(nèi)部區(qū)域板塊來(lái)看，天河、海珠東等核心區(qū)域的不少樓盤(pán)漲幅超過(guò)四成，但一些外圍區(qū)域的漲幅要小很多，有不少板塊基本與2019年持平。

相比之下，有13個(gè)省會(huì)城市房?jī)r(jià)低于2020年7月的水平。這些城市主要位于東北、華北、黃河流域和西南的貴陽(yáng)等地。降幅更大的5個(gè)城市分別是哈爾濱、太原、貴陽(yáng)、長(zhǎng)春和石家莊，降幅均超過(guò)了6%，其中哈爾濱下降幅度達(dá)到了9.8%。

相比2019年7月，3年來(lái)房?jī)r(jià)漲幅靠前的省會(huì)城市分別是成都、廣州、銀川、杭州、西寧、沈陽(yáng)、?？凇⒛暇┑?，主要集中在東南沿海以及西部的一些省會(huì)城市。相比之下，有10個(gè)省會(huì)城市房?jī)r(jià)低于3年前的水平，主要集中在華北、東北、黃河流域以及西南的貴陽(yáng)等地。貴陽(yáng)、太原、石家莊、鄭州、濟(jì)南跌幅居前。其中，貴陽(yáng)三年來(lái)下降了11.2%

張波說(shuō)，部分中心城市的基本面不錯(cuò)，也不缺乏發(fā)展?jié)摿蛣?dòng)力，只是由于前些年土地供應(yīng)過(guò)大、賣(mài)地太多，供大于求比較明顯，因此需求也出現(xiàn)透支。加上一些地方受到樓盤(pán)爛尾、斷供的影響，市場(chǎng)的整體信心不夠。

他認(rèn)為，未來(lái)整個(gè)市場(chǎng)分化仍會(huì)持續(xù)，其中，庫(kù)存量比較大的一些城市，或者是市場(chǎng)景氣度不佳的一些城市，后續(xù)還會(huì)繼續(xù)調(diào)整。

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