重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則(以下簡稱“新規(guī)”)，讓房企不得不降杠桿。

9月25日，萬科(000002.SZ)董事會主席郁亮在媒體交流會上對新規(guī)表達(dá)了看法：“房企都站在同一起跑線，之前的優(yōu)勢都?xì)w零。”

8月20日，萬科和其余11家房企參與了住建部和央行在北京召開的座談會。

時代周報(bào)記者多方了解，在這場座談會之后，新規(guī)在今年9月已先從這12家房企試點(diǎn)。

監(jiān)管層給予約3年時間，12家試點(diǎn)房企要完成降負(fù)債的目標(biāo)，還要每月上報(bào)整體負(fù)債情況。

據(jù)房企人士透露，新規(guī)涉及的內(nèi)容不僅是盛傳的“三條紅線”，除了要求剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不得高于70%、凈負(fù)債率不得高于100%、現(xiàn)金短債比不小于1倍之外，還要上交表內(nèi)外融資、權(quán)益口徑銷售金額等。

9月14日，中國人民銀行副行長、國家外匯管理局局長潘功勝表示，重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)的資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則前后醞釀了將近兩年時間。下一步，將會同住建部以及其他的相關(guān)管理部門，跟蹤評估執(zhí)行情況，不斷完善規(guī)則，穩(wěn)步擴(kuò)大適用范圍。

與新規(guī)賽跑

30天內(nèi)，房企債券融資規(guī)模明顯收縮。

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，按發(fā)行日期來看，8月20日—9月20日房企境內(nèi)外融資規(guī)模約992.7億元，比前一個月同期減少24.6%，規(guī)模收縮約1/4。

另據(jù)中信證券研報(bào)顯示，盡管8月30個大中城市的商品房成交量維持在相對高位，但從100個大中城市的土地成交數(shù)據(jù)看，土地成交明顯遇冷，截至8月末，已明顯低于2019年同期水平。

新規(guī)也給了試點(diǎn)外房企融資窗口期，但利率較高。

比如，鑫苑置業(yè)在9月21日的1筆3億美元票據(jù)，利率14.5%;當(dāng)代置業(yè)9月1日2筆1億美元票據(jù)利率最高為11.95%;同樣匯景控股增發(fā)的2500萬美元票據(jù)利率達(dá)到12.5%。

9月25日，某中等規(guī)模房企財(cái)務(wù)人士對時代周報(bào)記者表示，隨著新規(guī)的逐步推行，資金以后會流向更為穩(wěn)健更為健康的房企，而負(fù)債高、杠桿高的房企融資會受到限制，這也是部分房企目前搶在窗口期發(fā)債置換債務(wù)的原因。

“三條紅線會是長期趨勢。”9月25日，三盛集團(tuán)總裁馮勁義向時代周報(bào)記者表示，公司會抓住窗口期盡快融資引進(jìn)戰(zhàn)略合作，但不會盲從規(guī)模，也不會對房地產(chǎn)融資和調(diào)控的放松抱任何幻想。

事實(shí)上，近期多家房企用引入戰(zhàn)略投資者、上市拆分、出售資產(chǎn)等方式來降杠桿。

9月，新規(guī)試點(diǎn)的房企中，中海地產(chǎn)、華僑城就宣布轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公司的股權(quán)或債權(quán)。

國泰君安證券研報(bào)表示，及時出售低效股權(quán)、剝離不良資產(chǎn)，可助力房企回籠資金、實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型。

國泰君安表示，尤其是經(jīng)營不善或處于虧損狀態(tài)的項(xiàng)目，對市場而言可能恰恰是投資機(jī)遇，存在逆轉(zhuǎn)為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的潛力。

9月28日，某房企融資部負(fù)責(zé)人對時代周報(bào)記者判斷，融資成本較高的房企，未來可能面臨成本增加的問題，所以降杠桿仍會是眼下的首要工作，“多賣房，少拿地，放慢速度。”

全口徑統(tǒng)計(jì)負(fù)債

近日，多家新規(guī)試點(diǎn)房企相關(guān)人士對時代周報(bào)記者表示，監(jiān)管層8月20日在會上釋放了要建立房企全口徑融資體系的要求，目的就是為全方位了解房企負(fù)債情況，并以此客觀設(shè)定降負(fù)債的要求。

近期多位房企人士告訴時代周報(bào)記者，目前得到的消息是，新規(guī)主要針對12家房企進(jìn)行試點(diǎn)，明年將會逐步覆蓋更多房企，但短期內(nèi)不會推廣到全行業(yè)。

“以往監(jiān)管層多數(shù)是對表內(nèi)融資、信貸等對房企采取一定手段，但房企表外的隱形債務(wù)還有很多。”某房企人士對時代周報(bào)記者表示，有些房企把永續(xù)債計(jì)入權(quán)益，粉飾凈負(fù)債率指標(biāo)，而按照全口徑來統(tǒng)計(jì)融資就會比較真實(shí)客觀。

按該人士介紹，常見的表外融資有非并表項(xiàng)目，體現(xiàn)在報(bào)表中是計(jì)入長期股權(quán)投資;計(jì)入其他流動負(fù)債中的短融、超短融等一年內(nèi)到期的債券等;還有永續(xù)債、優(yōu)先股、ABS等。

各家房企的真實(shí)負(fù)債情況將按照踩線條數(shù)不同，被分為“紅、橙、黃、綠”四檔進(jìn)行管理。

與萬科一起作為首批試點(diǎn)的房企有中國恒大(03333.HK)、碧桂園(02007.HK)、融創(chuàng)中國(01918.HK)、綠地控股(600606.SH)、新城控股(601155.SH)、保利地產(chǎn)(600048.SH)、中海地產(chǎn)(00688.HK)、華潤置地(01109.HK)、中梁控股(02772.HK)、陽光城(000671.SZ)和華僑城(000069.SZ)。

按照華創(chuàng)證券以及申萬宏源研究等機(jī)構(gòu)整理的數(shù)據(jù)，恒大、融創(chuàng)、綠地處紅色檔;陽光城、中梁控股處橙色檔;碧桂園、萬科、新城控股處黃色檔;華僑城、中海、保利、華潤并未踩線處于綠色檔。

每降一檔，企業(yè)有息負(fù)債規(guī)模增速閾值的上限增長5%，即橙色檔、黃色檔和綠色檔的有息負(fù)債增速分別不超過5%、10%、15%。

時代周報(bào)記者了解到，對于目前處在紅色檔房企，監(jiān)管部門要求其每年要實(shí)現(xiàn)降檔。

近日，多位與會房企相關(guān)人士也對時代周報(bào)記者透露，會按照要求將真實(shí)的規(guī)模上報(bào)以換取更大的降負(fù)債空間。

“監(jiān)管層態(tài)度比較堅(jiān)決。”一位千億級房企人士向時代周報(bào)記者透露，有試點(diǎn)房企希望將地產(chǎn)以外多元化業(yè)務(wù)部分的負(fù)債，從有息負(fù)債管理中剔除，但監(jiān)管部門的反饋是“遵循會計(jì)準(zhǔn)則”。

債轉(zhuǎn)股成趨勢

種種跡象表明，房企融資將向債務(wù)轉(zhuǎn)股權(quán)的方向發(fā)展。

馮勁義對時代周報(bào)記者表示，“三道紅線”可以從債權(quán)和股權(quán)角度理解，新規(guī)希望房企少借債、增加股東權(quán)益。

“監(jiān)管是穿透式的，無論房企做多少層架構(gòu)或者明股實(shí)債的方式借債，都會被識別。”郁亮認(rèn)為，房企要進(jìn)行實(shí)打?qū)嵳{(diào)整，萬科正在加強(qiáng)財(cái)經(jīng)紀(jì)律方面的管理，包括財(cái)務(wù)紀(jì)律和投資紀(jì)律等。

9月25日，中信資本某不具名執(zhí)行董事對時代周報(bào)記者稱，新規(guī)是為了避免房企負(fù)債過度增長，因此傳統(tǒng)的非標(biāo)債權(quán)融資將迎來重大挑戰(zhàn)。債權(quán)投資一般1―2年就要退出，但是股權(quán)投資的周期更長，未來趨勢就是擁抱真股權(quán)投資。

國泰君安證券研報(bào)表示，股權(quán)融資不會帶來有息負(fù)債的增加，同時增厚權(quán)益，對企業(yè)負(fù)債水平的改善顯著。

9月18日，國安信銀投資合伙人馬寧在某論壇上指出，房企拓寬股權(quán)融資模式是根本性解決房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)的措施。

在馬寧看來，房企股權(quán)融資拓新方向一是REITs(房地產(chǎn)投資信托基金);二是過去的房地產(chǎn)股權(quán)信托轉(zhuǎn)向優(yōu)先結(jié)構(gòu)信托和可轉(zhuǎn)股信托;三是房地產(chǎn)私募股權(quán)基金。

“不過債轉(zhuǎn)股的融資趨勢，也需要過渡期。”上述中信資本執(zhí)行董事表示。