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3月21日，在招商蛇口（001979）2022年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，招商蛇口總經(jīng)理蔣鐵峰表示，今年的土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)會(huì)比去年稍微激烈點(diǎn)，利潤(rùn)會(huì)有所收窄。現(xiàn)在地價(jià)也下來(lái)了點(diǎn)，目前的房?jī)r(jià)也比較合理，利潤(rùn)空間還存在，現(xiàn)在凈利潤(rùn)的空間基本在10多個(gè)點(diǎn)左右。2023年招商蛇口將銷(xiāo)售目標(biāo)定為3300億元，對(duì)于全年銷(xiāo)售目標(biāo)達(dá)成的確定性，蔣鐵峰在會(huì)上回應(yīng)稱(chēng)，三年疫情過(guò)去之后，在今年1-2月份，項(xiàng)目銷(xiāo)售增長(zhǎng)很快，增長(zhǎng)率較去年同期提升了50%到100%左右。招商蛇口有相當(dāng)多的樓盤(pán)是紅盤(pán)或準(zhǔn)紅盤(pán)，基本可以實(shí)現(xiàn)開(kāi)盤(pán)“清空”，因?yàn)轫?xiàng)目存在著價(jià)格倒掛?！昂罄m(xù)我們也會(huì)在核心城市獲取一些土地，保證去化的流速。除了這些新獲取土地外，今年上市會(huì)有6000億的存貨，按平均55%的去化率，我們就能實(shí)現(xiàn)3300億的銷(xiāo)售額，這個(gè)目標(biāo)是很有機(jī)會(huì)達(dá)成的。”

首創(chuàng)證券（601136）研報(bào)指出，2023W11其重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的39城商品房成交面積為408.2萬(wàn)平米，環(huán)比-3.7%，同比20.6%；全年累計(jì)成交面積3835萬(wàn)平米，同比-6.7%。跟蹤的10個(gè)城市商品房可售面積為6234萬(wàn)平米，較上周環(huán)比0.45%；庫(kù)存去化周期為11.4個(gè)月，環(huán)比-0.7個(gè)月。其中上海和杭州去化周期相對(duì)健康，分別為4.8和2.8個(gè)月；弱二線城市福州，三線城市莆田和寶雞去化周期較高，分別為24個(gè)月以上。重點(diǎn)城市推盤(pán)套數(shù)為4138套，環(huán)比-18.4%，年度累計(jì)總推盤(pán)數(shù)同比-26.6%；周度新開(kāi)盤(pán)去化率61.9%，環(huán)比變動(dòng)6.5%，仍維持在較高水平。整體銷(xiāo)售市場(chǎng)熱度持續(xù)，房企開(kāi)始積極推盤(pán)，我們預(yù)計(jì)商品房銷(xiāo)售回暖勢(shì)頭仍將持續(xù)。

投資建議：資產(chǎn)質(zhì)量?jī)?yōu)化帶動(dòng)優(yōu)質(zhì)房企PB回升。當(dāng)前國(guó)央企的銷(xiāo)售超預(yù)期復(fù)蘇，預(yù)期差將帶動(dòng)國(guó)央企估值小幅回升。歷史低效資產(chǎn)包袱較小，于周期底部獲取三高土儲(chǔ)(高能級(jí)、高去化、高利潤(rùn)率)的房企，將形成較明顯的換牌效應(yīng)，帶動(dòng)資產(chǎn)質(zhì)量?jī)?yōu)化。在區(qū)域分化的背景下，資產(chǎn)質(zhì)量提升將帶動(dòng)優(yōu)質(zhì)房企PB逐步回升至2018年行業(yè)高周轉(zhuǎn)模式前的水平。持續(xù)推薦：1)高能級(jí)布局、拿地?fù)Q牌比例較高、規(guī)模適中的頭部房企：招商蛇口、華潤(rùn)置地；2)行業(yè)底部拿地?cái)U(kuò)張的優(yōu)質(zhì)房企：濱江集團(tuán)（002244）、華發(fā)股份（600325）。3)融資和拿地后續(xù)恢復(fù)正常的困境反轉(zhuǎn)類(lèi)房企，有望迎來(lái)估值提升：金地集團(tuán)（600383）。4)永續(xù)現(xiàn)金流類(lèi)房企：龍湖集團(tuán)、華潤(rùn)置地。

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