【各省市地區(qū)傳來調(diào)控定性松綁 感知未來房地產(chǎn)市場走向】太平洋財(cái)富網(wǎng)訊

過去的兩年，對房地產(chǎn)市場來說是不平靜的兩年。

2016年，房價(jià)上漲迅猛；

2017年，調(diào)控政策頻發(fā)；

來到2018年，部分省市地區(qū)又傳來調(diào)控定性松綁的消息，這是否意味著調(diào)控有可能出現(xiàn)新的變化？

現(xiàn)在，我們通過幾張圖和數(shù)據(jù)，來從中感知未來房地產(chǎn)市場走向。

1、2017年調(diào)控地區(qū)范圍廣

從地圖上可以看到，全國大部地區(qū)都出臺了調(diào)控政策，除了新疆、西藏、云南等少數(shù)地區(qū)。

2、不同城市調(diào)控力度有區(qū)別

一般規(guī)律是，城市等級越高，調(diào)控力度越強(qiáng)

3、調(diào)控政策發(fā)布的頻次也有波動(dòng)

上圖是全國較大的地級以上城市調(diào)控頻次的時(shí)間分布，可以說兩年來有兩個(gè)高峰，2016年的10月和次年的春季，這個(gè)時(shí)間也正是房價(jià)上漲較猛的時(shí)間。

4、2016年9月創(chuàng)月環(huán)比增長之最

這是2010年以來全國50個(gè)最重要的城市住宅平均價(jià)格月環(huán)比走勢圖，其數(shù)值體現(xiàn)了這50個(gè)城市平均價(jià)格本月比上個(gè)月上漲了多少。

2016年9月這波上漲勢頭最猛，9月全國房價(jià)環(huán)比上漲居然達(dá)到2.83%，創(chuàng)三個(gè)周期的最高點(diǎn)。

5、調(diào)控最大成果——成交面積在減少

這是2016年1月至今，50個(gè)代表城市成交走勢，2017年1-10月月均成交：約2960萬平方米，同比下降23.3%，說明調(diào)控確實(shí)是起了作用。然而一線、二線、三線城市卻出現(xiàn)了嚴(yán)重分化。

6、三個(gè)市場、三種分化

這是2016年以來一二三線城市新建住宅月度價(jià)格走勢。在2016年10月之前，三個(gè)市場都是處于較快上漲階段，且一線城市高于二線、二線高于三線。在調(diào)控初期，一線、二線城市房價(jià)呈現(xiàn)率先下跌格局。

7、三線城市其實(shí)挺愁人

這是2017年一二三線城市每個(gè)城市的平均月度成交面積，一線城市下跌了近一半，二線城市下跌了近五分之一，但是三線城市雖然價(jià)格在較快增長，但是成交面積也在下跌。

相比較一線城市以外來人口去庫存，二線城市以地王去庫存，三線城市去庫存的手段還是比較少，即使價(jià)格上漲，對當(dāng)?shù)刭徺I了吸引也有限，并且公認(rèn)的是這些城市的人口也在慢慢的流失。所以去庫存還是壓力很大的。

===結(jié)論===

我們反復(fù)強(qiáng)調(diào)過，一個(gè)地區(qū)的房價(jià)其實(shí)是由外來人口所決定，在中國城市化進(jìn)程任重道遠(yuǎn)的背景下，一線和二線城市，依然具備很強(qiáng)的吸引力，只要城市化進(jìn)程不減速，一線和二線城市的房價(jià)是不會(huì)有大跌的可能。

對調(diào)控影響最大的，其實(shí)是三線城市，三線城市房價(jià)的上漲是跟隨性的，并不具備很牢靠的基礎(chǔ)，一旦投機(jī)性因素減退，那么三線城市房價(jià)的回落空間會(huì)比較大。

另外，二線城市房價(jià)未來變數(shù)還是比較大，這是因?yàn)椴煌€城市之間發(fā)展的速度和質(zhì)量都不同，有潛質(zhì)脫穎而出的二線城市，比如武漢、杭州等，都有可能成為最大的驚喜。

關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)市場 地區(qū)