【全國樓市基本被限購 二手房低迷相對一手房市場火熱】太平洋財富網(wǎng)訊

朋友小瑞告訴我，最近剛繳滿五年社保，又跟男朋友領(lǐng)了結(jié)婚證，終于滿足了外地戶口在上海的購房條件。兩家能湊出的錢，在老家可以首付100多平的大房子，在上海只能勉強首付一套小房子，她有點糾結(jié)。

今年的上海，尤其下半場開始，真的是買方市場。如果有錢，有資格，為什么要浪費這樣的機會？整個2017年，全國樓市基本被限購、限貸兩個詞攻陷了。

沒有參與到這波調(diào)控中的上海，拿到的兩張新牌是限價和限售。

一直以來購房條件限制更嚴(yán)格的上海，本就站在限購限貸食物鏈頂端。這半年多來，因為限價，上海樓市一二手房價格倒掛，一手房買不到，二手房賣不動。

家門口去年下半年新開出的一家鏈家門店，最近悄悄搬空了。作為二手房市場的晴雨表，中介門店的活躍程度對應(yīng)著的是市場真實的成交量。

帶看下降、成交下降、價格下降，二手房市場進入了膠著期。

一位熟悉的鏈家小哥告訴我，這兩個月公司正對門店分布比較集中的區(qū)域進行調(diào)整，他所在的板塊，已經(jīng)關(guān)了兩家門店。

之前有人給鏈家算過一筆賬，以一家八個人的普通門店來算，每個月的房租水電和基本員工工資，至少需要10萬元的成本。

據(jù)了解，從三月份至今，他所在的門店，只賣出了兩套房子。以目前的二手房成交量來看，中介費的收入是無法覆蓋開支成本的。同區(qū)域門店進行合并，及時關(guān)店止損，是最好的辦法。

同小區(qū)的鄰居陶子從今年春節(jié)后開始著手置換，大半年過去了房子也沒能賣掉。三四月份的時候，看房的人特別多，一個周末要接待差不多十組客戶。“有客戶要求降價十萬，我覺得特別不可理喻，斷然拒絕了。”陶子現(xiàn)在十分后悔，覺得當(dāng)時真該果斷降價把房子處理了。“現(xiàn)在就是降價十萬，也不一定有人來買。”

對此，中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦表示，二手房賣不動是可以預(yù)測到的結(jié)果，上半年信貸收得更緊，加上貸款利率提高，成本增加導(dǎo)致客戶購房意愿度下降。而且進入6月后，訪客量大幅銳減，有些門店甚至一天都沒有一組上門客戶?，F(xiàn)在其實不少房東價格已經(jīng)有松動，3個點是比較普遍的狀態(tài)，既然有松動，但這個松動又不足以勾起買家入市意愿，可能跌到8-10個點才回有一波入市潮，所以現(xiàn)在交易沒量很正常。說到底現(xiàn)在屬于買方市場，手握現(xiàn)金，在二手房市場就有談判資本，在一手房市場就有買房資格。對置換客戶而言，其實是入市的好時機。

與二手房市場的低迷相對應(yīng)的是一手房市場的火熱。很多一手房項目都不需要進行推廣，就悄無聲息賣完了。

比如金虹橋板塊的古北金鷹府，比如萬科徐涇和張江的兩個項目。這些被搶空的樓盤有一個共同點，價格基本等同周邊二手房，甚至比二手房價格還低。

以古北金鷹府為例，126平方米的三房兩廳，單價65000元，總價不到820萬。旁邊小區(qū)流晶逸彩的二手房，建于2003年，同樣126平方米的三房兩廳，掛牌價780萬，看起來是便宜點，但是算上稅費和中介費，總價遠(yuǎn)高于820萬。所以很多購房者，最終選擇了意向區(qū)域的新房。

但新房并不那么好買。我的朋友周玥，幾個月前就看好周浦一處樓盤。這個一手項目，選在晚上23點開盤，當(dāng)晚就售罄了。

值得玩味的是，周玥和其他沒買到房的意向客戶，在第二天早上收到了銷售發(fā)來的消息：昨晚11點開盤的時光盤，最后的機會別再錯過。有房源可以做二手房交易，產(chǎn)證面積90平方米，6樓，三房兩廳兩衛(wèi)，515萬打包價。

從網(wǎng)上房地產(chǎn)查詢可知，這個項目最新的預(yù)售證上可售房源149套，均價范圍分別是55500/46700和52500/42000，允許5%的價格浮動。

就在開盤前幾天，該項目曾被爆出要收取“茶水費”才能買到房子。

有開發(fā)商私底下透露，現(xiàn)在性價比高點的一手房，正常都是要花錢排個號才能買上的。“今年能拿到預(yù)售證的項目價格都是很實惠的，這筆賬誰都算得清。”

買房心切的周玥跟發(fā)來消息的銷售員取得了聯(lián)系，弄明白了這所謂的二手房交易，并非真正意義上的二手房交易，只是二手更名。

銷售員告訴周玥：“515萬不是合同上的價格，合同上沒有這么高的價格，多出來的錢要打給讓出這套房源的人。比如說這套房子買來450萬，現(xiàn)在要賣515萬，如果價格你能接受的話我就去更名，把原來的名字換成你的名字，換號以后你就可以和開發(fā)商重新簽協(xié)議，簽好后按450萬的總價辦理貸款，65萬的差價你要給我，這65萬是不能貸款的。”

按照515萬的價格買的話，房子單價算下來每平方米要57000元，遠(yuǎn)高出正常的售價，讓出這套房源的人只是輕松轉(zhuǎn)手，就賺了好幾十萬。

易居智庫研究總監(jiān)嚴(yán)躍進在接受采訪時表示，這種情況是房源緊俏、交易活躍時期的特有現(xiàn)象。從理論和實踐來看，在各地嚴(yán)控房價背景下，中介和開發(fā)商均有亂收費的動機，因此會衍生出各種收費名目。對此監(jiān)管部門應(yīng)加大調(diào)研和抽查力度，嚴(yán)懲亂收費做法。

其實早在5月4日，上海市住建委下發(fā)《關(guān)于進一步加強本市房地產(chǎn)市場監(jiān)管規(guī)范商品住房預(yù)銷售行為的通知》，明確要求新開盤商品住房采取由公證機構(gòu)主持的搖號方式公開銷售;嚴(yán)格落實購房實名制;不得以任何名義收取價外價?！锻ㄖ芬?，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、代理銷售企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)、相關(guān)管理機構(gòu)工作人員不得以各種方式炒賣房號，開發(fā)企業(yè)員工自購本企業(yè)開發(fā)的商品住房的應(yīng)當(dāng)予以申報，購房名單納入?yún)^(qū)房管部門全程監(jiān)管。

為了杜絕上述現(xiàn)象，上海市住建委在7月新印發(fā)的《關(guān)于貫徹商品住房項目銷售采取公證搖號排序有關(guān)問題的實施意見》提出，上海市暫定在加強房地產(chǎn)市場調(diào)控期間，開盤銷售的預(yù)售和現(xiàn)售商品住房應(yīng)采取公證搖號排序，按序購房。

意見指出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得設(shè)置有利于內(nèi)部、關(guān)系戶等購房的入圍條件，本項目代理銷售企業(yè)以及其他房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的員工不得入圍。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在積累購房客戶時，應(yīng)當(dāng)對客戶進行限購審核，要求客戶提供購房人及家庭成員的戶籍、婚姻、名下住房等相關(guān)信息。積累客戶登記應(yīng)包括客戶姓名、身份證號、工作單位、登記時間等。

上海市住建委還規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在商品住房項目銷售開盤至少10日前，向上海市相關(guān)公證機構(gòu)申請選購房屋的搖號排序公證。在開盤日前，在售樓現(xiàn)場公示全部準(zhǔn)售房源和已積累客戶名單，并向上海市相關(guān)公證機構(gòu)申請保全證據(jù)公證。

意見明確，一旦發(fā)現(xiàn)開發(fā)企業(yè)違反相關(guān)規(guī)定，一經(jīng)查實、一律暫停網(wǎng)簽，降低直至取消房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)，并列入上海市信用管理“黑名單”。構(gòu)成犯罪的，移交司法機關(guān)處理。

其實現(xiàn)在資金沒什么壓力的開發(fā)商，根本不著急拿預(yù)售證。如位于大寧板塊的靜安慕舍，最新一期房源打算現(xiàn)房銷售，不拿預(yù)售證了。資金壓力相對比較大的開發(fā)商，為了快速回籠資金，對客戶的付款方式，也有了要求。據(jù)了解，有好幾個一手樓盤就對意向客戶提出了無論是不是首套，首付都要拿出七成的要求。就在上個月，徐匯濱江某項目甚至貼出公告，要求客戶全款買房。

一位行業(yè)資深人士直言不諱，除了信貸政策的收緊，限購限貸、供給規(guī)模的受限和限價，都是造成今年上海樓市現(xiàn)狀的原因。以往的樓市，正常情況下，同一區(qū)域的新開住宅，價格都是高于二手房的。因為限價，新開住宅的預(yù)售價格基本與二手房持平甚至低于二手房，造成一二手房價格倒掛。

按照易居(中國)企業(yè)集團執(zhí)行總裁兼首席執(zhí)行官丁祖昱的預(yù)判，上海的限購限貸包括限價政策會持續(xù)下去，成交規(guī)模較2016年會有所回落，價格會保持平穩(wěn)，不漲也不跌，房子將回歸居住這一本質(zhì)。

《上海住宅“十三五”規(guī)劃》上，租賃市場未來將成為與住房銷售同等重要的市場。規(guī)劃指出，十三五期間預(yù)計供應(yīng)5500公頃，其中商品住房用地2000公頃，租賃住房用地1700公頃，保障性住房用地1800公頃。預(yù)計新增供應(yīng)各類住房約170萬套，其中商品住房約45萬套；租賃住房約70萬套，各類保障性住房約55萬套。從這兩條不難看出，上海此次規(guī)劃的重點在于增加租賃住房。

7月24日上海首批公開出讓的兩塊純租賃住房用地被兩家地方國企競得，這兩塊分別位于張江和嘉定新城的土地均采取“只租不售”模式，項目建成后將至少提供1897套租賃住房房源。目前位于浦東新區(qū)張江南區(qū)的張江國際社區(qū)人才公寓(一期)項目正在緊鑼密鼓地建設(shè)中，預(yù)計2019年全面竣工上市。

從7月推出首宗租賃住宅用地至今，上海至今已成交了15幅租賃住宅用地，占地面積47.12萬平方米，合計建筑面積近109萬平方米，預(yù)計至少形成18100套租賃供應(yīng)房源。

平安好房運營中心研究院分析師陸騎麟對此總結(jié)道，可以預(yù)見，接下來國家將大力鼓勵機構(gòu)參與到長租公寓或租賃住房中來，本次租賃住房用地的出現(xiàn)，對存量住宅的租金是利空。對租賃市場會造成一定影響，部分區(qū)域內(nèi)租金有望調(diào)整，也會對現(xiàn)有的品牌公寓運營商造成一定降價壓力。同樣可以預(yù)見，在很長一段時間里，上?？晒┏鍪鄣纳唐纷≌?，將通過嚴(yán)格、長期的限購限貸政策的淘汰和識別，最終交到“用來住”的居民手中。這也意味著，像中興路地王的樓板價，很長一段時間內(nèi)也看不到了。無論是租賃住房還是銷售住房，都將通過資質(zhì)的嚴(yán)選，回歸居住屬性。從另一個角度看，在由于房價漲幅趨于理性，品質(zhì)也更趨實用。所以今年這批在售和將售的新房，尤其適合拿來住。

關(guān)鍵詞： 樓市 一手 二手房