“三道紅線”融資管理新規(guī)正式實施日益臨近。2020年8月，住建部、人民銀行在北京召開重點房地產(chǎn)企業(yè)座談會，會議指出，為進(jìn)一步落實房地產(chǎn)長效機制，實施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，增強房地產(chǎn)企業(yè)融資的市場化、規(guī)則化和透明度，相關(guān)部門在前期廣泛征求意見的基礎(chǔ)上，形成了重點房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則。有消息稱，除碧桂園、恒大、萬科、融創(chuàng)、中梁等12家房企率先進(jìn)行控制債務(wù)規(guī)模試點外，其余企業(yè)將于2021年1月1日執(zhí)行。

據(jù)悉，紅線設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)為，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%;凈負(fù)債率大于100%;現(xiàn)金短債比小于1倍。根據(jù)“三道紅線”觸線情況不同，房地產(chǎn)企業(yè)被分為“紅、橙、黃、綠”四檔。如果“三道紅線”全部踩中，開發(fā)商的有息負(fù)債將不能再增加;踩中兩條，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過5%;踩中一條，增速不得超過10%;一條未中，不得超過15%。

貝殼研究院首席分析師潘浩表示，在12家重點房企中，中梁、融創(chuàng)、中海，2019年有息負(fù)債規(guī)模增速分別為49%、40%、15%，均已超過或等于15%的最高限度。另外，融創(chuàng)、綠地、陽光城近幾年在業(yè)績快速增長過程中，負(fù)債水平也在不斷升高。數(shù)據(jù)顯示，陽光城凈負(fù)債率達(dá)127%，融創(chuàng)凈負(fù)債率達(dá)176%，綠地凈負(fù)債率達(dá)189%。

中國社科院國家金融與發(fā)展實驗室特殊資產(chǎn)研究中心副主任劉偉表示，根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)，房企踩線占比高達(dá)86%，2000億元以上龍頭房企紅色檔占比20%，橙色占40%;1500億元到2000億元規(guī)模房企，全部為紅色檔和橙色檔，1000億元到1500億元紅色和橙色檔比例也高達(dá)75%。

劉偉表示，近年來，債務(wù)融資已成為房企主要的融資方式，融資新政出臺將使房企難以通過借債擴大經(jīng)營規(guī)模，并且部分債務(wù)償還需要依靠銷售回款，此舉將直接影響房企外部現(xiàn)金流和經(jīng)營決策。

“在‘去杠桿’的絕對壓力下，融資變難疊加償債高峰，房企資金鏈壓力難解。”劉偉說，房企從2020年下半年開始進(jìn)入還債高峰期，連續(xù)六個季度到期規(guī)模超過1200億元，明年壓力將更突出。華泰證券統(tǒng)計結(jié)果顯示，2020年-2022年，房地產(chǎn)境內(nèi)債券到期量分別為4316億元、6212億元和3764億元。

潘浩表示，根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，從試點來看，12家重點房企中7家房企在融資新規(guī)實施后，拿地銷售比出現(xiàn)下滑，拿地意愿減弱。其中“踩兩線”與“踩三線”的房企表現(xiàn)更為明顯，5家房企全部收縮拿地投入。房企也一改此前借新還舊的特點，出現(xiàn)發(fā)債規(guī)模低于到期債務(wù)的情況。