新華財(cái)經(jīng)上海4月2日電（記者楊有宗）港交所網(wǎng)站顯示，萬物云空間科技服務(wù)股份有限公司遞交了招股書。這標(biāo)志著萬科旗下物業(yè)和空間服務(wù)業(yè)務(wù)板塊——萬物云準(zhǔn)備赴港IPO。從行業(yè)來看，物管企業(yè)與母集団地產(chǎn)企業(yè)深度綁定的經(jīng)營模式發(fā)生重大變化，分拆上市成為大趨勢。

萬物云由萬科物業(yè)改名而來，官方發(fā)布準(zhǔn)備IPO消息最早在2021年11月份。2021年11月5日，萬科公告表示，萬物云在住宅服務(wù)、商寫服務(wù)、城市服務(wù)三方面均已呈現(xiàn)良好發(fā)展勢頭，公司認(rèn)為上市時(shí)機(jī)成熟，擬分拆萬物云到港交所上市。

萬物云招股書顯示，募集到的資金將主要用于業(yè)務(wù)擴(kuò)張、實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)；開發(fā)AioT（人工智能物聯(lián)網(wǎng)）及BpaaS（流程即服務(wù)）解決方案；收購或投資上下游供應(yīng)鏈服務(wù)商等。

招股書顯示，萬物云目前有三大業(yè)務(wù)，分別是第一，社區(qū)空間居住消費(fèi)服務(wù)，對應(yīng)其萬科物業(yè)和房屋租售品牌“樸鄰”；第二，商企和城市空間綜合服務(wù)，對應(yīng)其聯(lián)合戴德梁行成立的商企寫字樓物業(yè)服務(wù)品牌萬物梁行；第三，以及為推動(dòng)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化和智能化開發(fā)的AioT和BpaaS解決方案服務(wù)。

招股書顯示，到2021年底，萬物云住宅物業(yè)的在管面積約為6.6億平方米。在行業(yè)中僅次于碧桂園服務(wù)的7.66億平方米，行業(yè)排名第二。

萬物云目前最大單一客戶為萬科集團(tuán)。2019年到2021年，來自萬科集團(tuán)的銷售收入占其總收入的比例分別為12.7%、15.4%和16.1%。

2019年到2021年，萬物云營收分別為139.3億元、181.5億元和237億元；毛利分別為24.7億元、33.6億元和40.2億元。

富途證券分析稱，目前港股的物業(yè)服務(wù)及管理板塊共有52家上市公司，萬物云一旦完成上市，市值預(yù)計(jì)會(huì)穩(wěn)居板塊前三，IPO市值大概率在1024億元至1721億元區(qū)間。

事實(shí)上，在業(yè)內(nèi)人士看來，當(dāng)前并非萬物云上市最佳時(shí)機(jī)。一方面，行業(yè)對于物業(yè)管理行業(yè)估值更加趨于理性，另一方面，恒生指數(shù)也在低點(diǎn)。但萬物云方面表示，分拆上市主要是由于萬物云自身已發(fā)展成熟，需要通過引入國內(nèi)外機(jī)構(gòu)投資者來進(jìn)一步提高萬物云綜合實(shí)力，不會(huì)以捕捉資本市場的窗口為主要考慮因素。

萬科在公告中表示，分拆上市有助于突出萬科在空間科技服務(wù)領(lǐng)域的發(fā)展優(yōu)勢，提高本公司及萬物云的持續(xù)運(yùn)營能力，釋放其內(nèi)在價(jià)值，同時(shí)有利于萬科向開發(fā)、經(jīng)營、服務(wù)并重的轉(zhuǎn)型發(fā)展。

萬物云赴港IPO，這也意味著排名前十的房地產(chǎn)企業(yè)中，未將物業(yè)部分分拆上市的萬物云和龍湖集團(tuán)旗下物業(yè)板塊也都已啟動(dòng)上市計(jì)劃。物管企業(yè)與地產(chǎn)企業(yè)深度綁定的模式發(fā)生重大變革，未來，物管企業(yè)將更多依靠自身力量參與市場競爭。

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