2026年2月，北京市發(fā)布2026年第一批城市更新計劃項目清單，首批項目共計1321個，計劃投資1049.5億元。這一數(shù)字背后，是城市更新已從零星個案走向系統(tǒng)推進(jìn)的國家戰(zhàn)略。作為全國首個減量發(fā)展的超大城市，北京正通過存量空間的精細(xì)化重塑，探索一條從“大拆大建”到“有機更新”的轉(zhuǎn)型之路。

從故宮周邊的申請式退租，到西城區(qū)白塔寺歷史風(fēng)貌保護(hù)區(qū)的保護(hù)更新；從昌平回天地區(qū)首開LONG街的華麗轉(zhuǎn)身，到大柵欄觀音寺片區(qū)的“共生街區(qū)”實踐——北京的城市更新已呈現(xiàn)出多點開花、類型多元的鮮明特征。老城保護(hù)在“繡花功夫”中留住鄉(xiāng)愁，產(chǎn)業(yè)升級在功能置換中激發(fā)動能，商圈活化在持續(xù)運營中煥發(fā)新生，片區(qū)整治在系統(tǒng)思維中重塑價值。這些不同的更新路徑，共同織就這座城市“逆生長”的圖景。

老城保護(hù)：讓歷史與現(xiàn)代“共生”

在北京的城市更新版圖中，歷史風(fēng)貌保護(hù)始終是最具挑戰(zhàn)性的課題。位于大柵欄觀音寺片區(qū)的姚江胡同，給出了一個令人驚喜的答案。

這里曾經(jīng)道路破損、雜物堆積，“一下雨，院里能‘劃船’”是老街坊們的無奈調(diào)侃。改造團隊沒有選擇大拆大建，而是以“繡花功夫”引入“雨污水雙層同位”等三項專利技術(shù)，像修復(fù)古陶瓷一樣對地下管網(wǎng)進(jìn)行毫厘不差的改造，徹底解決了困擾居民多年的積水問題。

更值得關(guān)注的是這里提出的“共生街區(qū)”理念。騰退出的空間，一部分用于補充停車、健身等公共配套設(shè)施，另一部分則引入人才公寓、設(shè)計師工作室、社區(qū)咖啡館等年輕業(yè)態(tài)。如今漫步片區(qū)，胡同肌理依舊，老樹仍在，但街角多了口袋花園，墻面添了藝術(shù)彩繪?！肮采皇呛唵蔚匕讶税嶙咴僬猩蹋亲屃粝碌木用窈鸵氲男聵I(yè)態(tài)形成一個生態(tài)圈?！?項目負(fù)責(zé)人這樣詮釋。2025年4月，該項目入選住建部《城市更新典型案例集（第二批）》，為老城更新提供了生動范本。

產(chǎn)業(yè)升級：鼎好DH3從“電子賣場”到科創(chuàng)生態(tài)平臺的跨越

視線轉(zhuǎn)向海淀中關(guān)村。鼎好DH3的“榫卯”外立面在陽光下折射出科技感的光影。這里曾是“中關(guān)村黃金三角”之一的鼎好電子商城，日均客流最高峰達(dá)8.5萬人。但喧囂背后，是傳統(tǒng)電子賣場業(yè)態(tài)的式微。

2019年，鼎好啟動改造，目標(biāo)明確：從電子賣場轉(zhuǎn)型為國際科創(chuàng)生態(tài)交互平臺。這不僅是物理空間的升級，更是產(chǎn)業(yè)邏輯的重構(gòu)。日本日建公司以“榫卯”理念設(shè)計外立面，實現(xiàn)雙面采光；50米挑高的“生態(tài)沐光中庭”取代了曾經(jīng)的攤位迷宮；近1000個智慧停車位、VAV空調(diào)系統(tǒng)、PM2.5新風(fēng)過濾……硬件全面對標(biāo)5A甲級寫字樓。

更關(guān)鍵的是運營模式的質(zhì)變。2024年，鼎好推出寫字樓配套商業(yè)“鼎好THE HUB”，運營面積近2萬平方米，A座聚焦時尚快餐與生活配套，B座則圍繞網(wǎng)紅餐飲、科技體驗、數(shù)碼3C，營造24小時品質(zhì)消費氛圍。項目構(gòu)建的“鼎好創(chuàng)新生態(tài)運營體系”，整合了全球科創(chuàng)路演中心、空中花園、AGI創(chuàng)新空間等載體，“周周有活動，月月有主題”成為常態(tài)。

如今，創(chuàng)新工場、米哈游、深勢科技、意法半導(dǎo)體等企業(yè)已入駐。項目獲評“北京城市更新最佳實踐”，并斬獲LEED和WELL金級雙認(rèn)證。從賣電腦到賣服務(wù)、賣生態(tài)，鼎好DH3的蛻變，折射出中關(guān)村從“中國硅谷”向“全球創(chuàng)新樞紐”的躍升。

片區(qū)激活：京東MALL周邊煥新，一個項目帶動一片區(qū)域

沿著南中軸路向南，南三環(huán)邊上的京東MALL正在成為區(qū)域新地標(biāo)。但故事的主角不只是這座3C家電賣場本身，而是圍繞它的系統(tǒng)性環(huán)境提升。

2025年，豐臺區(qū)啟動南中軸科技文化區(qū)整治提升項目（一期），實施面積達(dá)37325.47平方米，涵蓋南中軸未來公園、數(shù)智未來廣場、御道秋行公園、豐臺圖書館周邊、南中軸國際文化科技園市政路沿線，以及京東MALL南三環(huán)店周邊區(qū)域。項目通過聚集高科技產(chǎn)業(yè)園、居住生活商圈、重要交通樞紐等重要節(jié)點，盤活騰退空間和閑置低效用地，加強騰退還綠、疏解建綠。

截至目前，該項目的園林綠化工程已簽訂施工合同，計劃2026年5月底前基本完工。近2.9萬平方米的綠化面積，將京東MALL周邊串聯(lián)成連續(xù)的綠色開放空間，形成南中軸“門戶界面”。

視線轉(zhuǎn)向項目本身。作為目前全國規(guī)模最大的京東MALL，這座位于南三環(huán)的商業(yè)空間正在重新定義線下商業(yè)的價值。項目建筑面積達(dá)7.8萬平方米，匯聚全球超200個品牌、可售商品超過20萬種，涵蓋家電、家居家裝、3C數(shù)碼、休閑娛樂、運動戶外、餐飲等多重業(yè)態(tài)。自2025年5月開業(yè)以來，已成為南城一站式文化潮購新地標(biāo)。

京東MALL的價值不止于規(guī)模。它依托京東“鏈網(wǎng)融合”優(yōu)勢，在設(shè)計和業(yè)態(tài)組合上充分契合南中軸地區(qū)的“文化價值”“產(chǎn)業(yè)價值”和“門戶價值”，打造出“科技+文化+體驗”的創(chuàng)新融合新業(yè)態(tài)。項目通過沉浸式主題場景體驗區(qū)、電競娛樂體驗區(qū)及咖啡文化體驗區(qū)等場景化空間，采用線上線下融合的購物模式，讓消費者在真實互動中感受科技魅力。2025年底，宇樹科技全國首家線下店落戶于此，2026年春節(jié)期間，店內(nèi)人形機器人同步演繹春晚武術(shù)動作，吸引眾多游客駐足互動。這種“科技落地商業(yè)”的標(biāo)桿場景，讓京東MALL成為前沿科技觸達(dá)大眾的窗口。

這一案例的特殊價值在于：它不再是一個單體建筑的改造，而是以重點項目為錨點，帶動整個片區(qū)的品質(zhì)躍升。當(dāng)消費者走出京東MALL，迎面是煥然一新的城市公園和步行體系，商業(yè)空間與公共空間的邊界被打破，消費體驗被重新定義。內(nèi)外兼修的更新邏輯，讓一個商業(yè)項目的煥新，最終生長為一片區(qū)域的復(fù)興。從昔日的批發(fā)市場低效樓宇，到今日的“一站式科技文化潮流商業(yè)綜合體”，京東MALL的蛻變，正是北京城市更新“讓存量空間煥發(fā)新生”的生動注腳。

商圈煥新：悠唐購物中心“邊經(jīng)營邊改造”的持續(xù)進(jìn)化

東二環(huán)朝陽門外大街，悠唐購物中心已經(jīng)在這里佇立了17年。2023年初，項目確立“U氧慢活城市社交場”的全新定位，開啟了一場持續(xù)近三年的漸進(jìn)式煥新。

改造最難的部分在于：如何在不中斷運營的前提下實現(xiàn)升級？悠唐的策略是“微更新”與“片區(qū)式組團調(diào)整”。東門公區(qū)改造后，不僅增加了可出租面積，平均租金單價也實現(xiàn)顯著提升；地下一層的“U-YOUNG食集”與“U-POWER食集”，一站式滿足從商務(wù)簡餐到夜間社交的全時段需求，新增店鋪率高達(dá)60%。

品牌層面，悠唐引入了“本來BENLAI”北京首店、西町村屋首個列車主題概念店，并將原有的H&M和優(yōu)衣庫升級為最新形象店和全品類店。三層則全面調(diào)整為“U-BABY‘S TIME”親子主題區(qū)，形成一站式家庭消費目的地。

2025年，悠唐東廣場的巨型3D大屏點亮，與朝陽區(qū)“朝外大街片區(qū)整體更新”規(guī)劃同頻共振，成為提升商圈現(xiàn)代感的視覺燈塔。正如業(yè)內(nèi)評價：“不讓改造打斷城市的煙火氣，讓升級與消費者的日常生活同步演進(jìn)”——這或許正是城市更新的最高境界。

更新的本質(zhì)：讓城市更有生命力

縱觀北京的更新圖景，形態(tài)各異卻內(nèi)核相通。正如全國人大代表、北京市建筑設(shè)計研究院總建筑師吳晨所言：“隨著高質(zhì)量發(fā)展需求的增加，城市更新的作用越來越重要，應(yīng)該從物質(zhì)空間的更新和基礎(chǔ)設(shè)施的改善逐漸聚焦在經(jīng)濟發(fā)展的維度上?！彼岢鲆浴捌炫烅椖俊睘闋恳?，打造開放、活力、可持續(xù)的高質(zhì)量發(fā)展新格局。

鼎好DH3是功能置換型更新的代表，通過徹底改變建筑用途和產(chǎn)業(yè)定位，實現(xiàn)從低效業(yè)態(tài)向高精尖產(chǎn)業(yè)的躍遷；京東MALL周邊整治是環(huán)境撬動型更新，以公共空間品質(zhì)提升帶動區(qū)域價值重塑；悠唐購物中心則是運營驅(qū)動型更新，通過持續(xù)的業(yè)態(tài)調(diào)改和場景迭代，讓存量資產(chǎn)煥發(fā)新生。而大柵欄的“共生街區(qū)”、昌平的超極合生匯、上地街道的社區(qū)微花園——每一個項目，都在回應(yīng)同一個命題：如何讓存量空間更好地服務(wù)于人的需求。

站在2026年春天回望，北京的城市更新已走過探索期，進(jìn)入系統(tǒng)化、常態(tài)化推進(jìn)的新階段，而這些地標(biāo)建筑的故事告訴我們：更新的本質(zhì)，不是推倒重來，而是讓城市在時間的沉淀中，生長出更強大的生命力。

而這，正是每一個生活在這座城市的人，最深切的期待。

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